Hiện nay, các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở ở nước ta mới chỉ dừng ở việc phân loại căn hộ theo diện tích, số phòng, số phòng, không gian chức năng… chưa có sự phân loại theo chất lượng và mức độ dễ sử dụng.

Chung cư cao cấp Mulberry Lane, Hà Nội.

Nhiều dự án quảng bá loại hình “căn hộ cao cấp”, tiêu chuẩn và cách thức trình bày khá khác nhau, khi đưa vào sử dụng gây nhiều vướng mắc, mâu thuẫn giữa các nhà đầu tư. Người mua nhà, đặc biệt nhiều trường hợp cơ quan quản lý phải vào cuộc mà cuối cùng vẫn không phá được. Vì vậy, việc nghiên cứu, đề xuất tiêu chuẩn đánh giá phân hạng chung cư dựa trên các loại hình phân loại, mục tiêu áp dụng, đồng thời làm rõ các vấn đề chất lượng thực tế của các loại hình chung cư là cần thiết. Đây là vấn đề đang được xã hội quan tâm chung và cần những người có chuyên môn lên tiếng.

Còn nhiều khoảng cách giữa khái niệm và thực tiễn

Về khái niệm, theo Điều 70 Luật Nhà ở 2005 định nghĩa về nhà chung cư tại Việt Nam nêu rõ, nhà chung cư là loại nhà ở có từ 2 tầng trở lên, có lối đi, cầu thang bộ và hệ thống lối đi chung. Được nhiều gia đình sử dụng. Mỗi tòa chung cư thuộc quyền sở hữu độc quyền của cả hộ gia đình. Căn hộ chung cư là dạng nhà ở không sử dụng đất, trong đó mỗi căn hộ được sử dụng để ở và có lối vào độc lập, tách biệt với phần diện tích chung của nhà chung cư. Chủ sở hữu căn hộ có quyền sử dụng chung tất cả các không gian chung trong khu chung cư. Trong đó, chung cư cao tầng là tập hợp các căn hộ dành cho gia đình độc lập được bố trí liền kề nhau trên tầng 1 của tòa nhà nhiều tầng (cao hơn hoặc bằng 9 tầng) và tạo thành cộng đồng dân cư. .

Căn hộ chung cư là tập hợp các không gian sống có thể đáp ứng mọi nhu cầu sinh hoạt của một gia đình, một người hoặc một nhóm người cùng chung sống. Theo quan niệm này, căn hộ đương nhiên là một tổng thể không gian khép kín, bao gồm phòng khách (phòng ngủ), phòng sinh hoạt chung, phòng sinh hoạt chung, phòng làm việc, phòng ăn, bếp, nhà vệ sinh và các tiện nghi khác. Các loại không gian phụ trợ khác tạo nên cấu trúc không gian căn hộ, đồng thời phân định các thành phần chính-phụ, ngày-đêm, động-tĩnh, đóng-mở… và các phân khu chức năng theo tổ chức. Những năm 70, 80 ở nước ta thường dùng khái niệm “căn hộ độc lập”, bởi thời bao cấp, nhiều gia đình phải ở chung căn hộ hoặc nhà tập thể ngoài phòng khách ngăn cách với bếp và phòng vệ sinh. được chia sẻ. Đến nay, xét về sự thay đổi trong thiết kế và công năng sử dụng, việc thêm tính từ “đóng cửa” vào khái niệm căn hộ là không cần thiết nữa.

Việc phân loại căn hộ được tính theo 3 cấp độ:

Hạng 1: Hạng đặc biệt với chất lượng cao nhất hiện có. Đảm bảo các yêu cầu về quy hoạch, kiến ​​trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Hoàn thiện về chất lượng, trang thiết bị và các điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý.

Loại 2: Loại chất lượng có tính sẵn sàng cao. Đảm bảo các yêu cầu về quy hoạch, kiến ​​trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Chất lượng hoàn hảo, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý tương đối hoàn hảo.

Mức 3: Mức chất lượng có thể sử dụng trung bình. Đảm bảo các yêu cầu về quy hoạch, kiến ​​trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Chất lượng, trang thiết bị và các điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý đạt tiêu chuẩn, sẵn sàng đưa vào sản xuất và sử dụng.

Về cơ bản, cách phân loại trên dựa trên hệ thống tiêu chuẩn đồng bộ, bao gồm:

– Yêu cầu về quy hoạch, kiến ​​trúc, lập trình bao gồm các tiêu chí về vị trí, cảnh quan, môi trường. Bản thiết kế kiến ​​trúc bao gồm tiêu chuẩn kết cấu căn hộ, diện tích căn hộ.

– Thông gió và chiếu sáng căn hộ, thiết bị vệ sinh trong căn hộ, cầu thang bộ, thang bộ, thang máy, chỗ để xe.

– Yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đối với khu dân cư: bao gồm hệ thống hạ tầng kỹ thuật như hệ thống giao thông, hệ thống cấp điện, hệ thống cấp thoát nước, tiêu chuẩn về hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống xử lý rác thải , hệ thống thu gom và xử lý. Hơn nữa, cơ sở hạ tầng xã hội là một hệ thống kỹ thuật cơ sở hạ tầng xã hội.

– Yêu cầu về chất lượng đối với phần hoàn thiện, bao gồm cả vật liệu – Vật liệu sử dụng cho công trình và phần hoàn thiện. Thiết bị kèm theo nhà.

– Yêu cầu chất lượng đối với dịch vụ quản lý sử dụng, bao gồm an ninh, vệ sinh, chăm sóc cảnh quan, quản lý vận hành.

Nói chung các văn bản pháp luật hiện hành về nhà ở ở nước tôi mới chỉ dừng ở việc phân loại căn hộ theo diện tích, số phòng, bố cục không gian, công năng… chứ chưa có phân loại theo chất lượng và mức độ dễ sử dụng.” Nhà ở Dự thảo Quy chuẩn thiết kế quy định chung cư dành cho cán bộ công chức chỉ căn cứ vào tiêu chuẩn diện tích và trang thiết bị nội thất. Trên thực tế, tiêu chuẩn phân loại còn chung chung, chưa đáp ứng yêu cầu thực tế dẫn đến nhiều cách hiểu và áp dụng khác nhau đối với từng trường hợp, từng chủ đầu tư. Đồng thời, hạng nhà chung cư có ảnh hưởng lớn đến sự tiện nghi, an toàn, chất lượng công trình, ranh giới công tư của nhà chung cư, đặc biệt là chi phí thanh toán hàng tháng của người sử dụng.

Thời gian gần đây, báo chí phản ánh rất nhiều, riêng lĩnh vực nhà ở thương mại đã xuất hiện nhiều tin quảng cáo “căn hộ cao cấp”, tiêu chuẩn và cách thức trình bày khá khác nhau, mâu thuẫn và xung đột, nhất là khi nhiều các cơ quan quản lý pháp luật phải tham gia xử lý vụ việc, đến nay vẫn chưa giải quyết dứt điểm. Vì vậy, việc nghiên cứu, đề xuất tiêu chuẩn đánh giá phân hạng chung cư dựa trên các loại hình phân loại, mục tiêu áp dụng, đồng thời làm rõ các vấn đề chất lượng thực tế của các loại hình chung cư là cần thiết. Đây là vấn đề đang được xã hội quan tâm chung và cần những người có chuyên môn lên tiếng.

Hoàn thiện cơ chế đánh giá chấm điểm chất lượng chung cư

Tại các nước phát triển khác trên thế giới: Về cơ bản, việc phân loại chung cư dựa trên hệ thống tiêu chí đánh giá đồng thời như sau:

– Vị trí là tiêu chí đầu tiên và quan trọng nhất. Chung cư có thể “hoành tráng” nhưng ở vị trí không được xếp hạng A thì chung cư vẫn trong tình trạng xuống cấp. Các mức độ đánh giá bao gồm: Mức độ 1 nghĩa là căn hộ phải được quy hoạch trong khu vực có cảnh quan đẹp và giao thông thuận tiện đến hoặc vào trung tâm thành phố. Loại 2: xa đô thị, không có cảnh đẹp, giao thông đi lại không thuận tiện.

– Thương hiệu bao gồm Tác giả thiết kế – Nhà thầu tư vấn, Thi công, Chứng chỉ chất lượng.

– Kích thước căn hộ cao cấp – lớn hơn tiêu chuẩn, tiêu chuẩn – tính theo tiêu chuẩn tòa nhà, trung bình; nhỏ hơn tiêu chuẩn tòa nhà.

– Đặc điểm nội thất bao gồm cửa sổ chiếu sáng ban ngày, điều kiện ánh sáng tốt, thiết kế đơn giản, hiện đại – ít cột, tường ở giữa nhìn ra dãy nhà, khu vực có tường bao quanh (phòng chứa đồ), tủ quần áo lớn, màu sắc phòng trung tính, màu gỗ/lát gạch sàn nhà, nội thất gỗ thoải mái và ấm áp, nhà bếp đầy đủ tiện nghi, nhà bếp thoáng mát, nhà vệ sinh / phòng tắm được trang bị đầy đủ với nhiều kệ trong phòng tắm và hệ thống nước nóng.

– Chất lượng dịch vụ bao gồm các tiện ích công cộng như bể bơi, sân tennis, nhà thi đấu, trung tâm thương mại, quán cà phê, khu vui chơi trẻ em.

– Chất lượng của hệ thống thiết bị, trong đó có thiết bị, đặc biệt là thang máy phải được cung cấp bởi những thương hiệu hàng đầu, đạt tiêu chuẩn cao về tiện nghi và an toàn.

– Quản lý và chất lượng dịch vụ bao gồm hầm để xe chung cư và khách, truyền hình cáp, internet, đồng hồ điện nước, gas, điều hòa, hệ thống thang máy, điện dự phòng, an ninh – Bảo vệ 24/24, PCCC, thoát hiểm giao thông.

Tại Singapore: Singapore là nơi phát triển mạnh mẽ các tòa chung cư cao nhất châu Á, cơ chế phân hạng chung cư được quy định rất rõ ràng trong Tiêu chuẩn phân hạng chung cư quốc gia 2012. Theo đó, khái niệm căn hộ được sử dụng như một khái niệm quy hoạch chứ không phải là khái niệm pháp lý để mô tả việc phát triển nhà ở, căn hộ nhằm mục đích tối đa hóa quỹ đất và chỉ được chia thành 2 dạng cơ bản là căn hộ (thường) và căn hộ (cao cấp). ) .

– Căn hộ chung cư loại phổ thông: là loại hình nhà chung cư không có quyền sở hữu đất. Mỗi căn hộ được dành riêng để ở và có lối vào độc lập tách biệt với các khu vực chung của khu chung cư. Căn hộ kiểu chung cư là loại nhà ở có mật độ xây dựng từ trung bình đến cao, số tầng cao từ 4 đến 30 tầng. Căn hộ có diện tích không gian mở cộng đồng tối thiểu và thuộc sở hữu chung của cộng đồng cư dân tòa nhà. Các dự án phẳng không yêu cầu không gian mở công cộng trong lô đất.

– Chung cư cao cấp: yêu cầu diện tích đất rộng, bao gồm cả khu sinh hoạt chung và giải trí trong nhà. Tiện ích là tài sản chung của toàn dân và phục vụ nhu cầu của họ. Các dự án chung cư không bắt buộc phải có không gian mở công cộng trong lô đất.

Đối với tình hình thực tế ở Việt Nam, cần hiểu chất lượng chung cư cao tầng là tổng hòa của chất lượng quy hoạch khu dân cư và chất lượng xây dựng, khi đánh giá, phân loại cần phân biệt rõ chất lượng của thiết kế căn hộ từ chất lượng thiết kế căn hộ. Có thể có chung cư cao cấp, nhưng không phải tất cả chung cư đều cao cấp, mặt khác, có thể có chung cư cao cấp cho chung cư trung bình.

Hiện nay, việc đưa ra hệ thống tiêu chuẩn phân loại chung cư góp phần nâng cao chất lượng xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, tiêu chuẩn cần tính đến sự kết hợp hài hòa giữa nhu cầu, nguyện vọng của người dân và khả năng kinh tế. Bài toán chỗ ở không còn là diện tích và giá cả mà đã đến thời của chất lượng xây dựng chung cư nên cần phân biệt các cấp độ căn hộ phù hợp với nhà ở thương mại, nhà ở an sinh xã hội và nhà ở công vụ.

Nội dung tiêu chuẩn cần hướng tới các mục đích: đảm bảo điều kiện tiện nghi tối thiểu, quan tâm đến khả năng nâng cao dần mức sống theo đà phát triển kinh tế đất nước; lấy sự hài lòng và chấp nhận của cư dân mục tiêu sát thực nhất của hệ thống tiêu chuẩn chất lượng chung cư.

Chất lượng của một căn hộ, đặc biệt là “nhà ở thương mại” hiện nay, trên thị trường thường được hiểu thông qua giá mỗi m2, bao gồm 2 yếu tố chính là chất lượng nhà và chất lượng công trình. Chất lượng căn hộ và bản thân căn hộ. Trong số này, vị trí căn hộ (hoặc cách trung tâm thành phố) thường chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá thành, tiếp đến là cảnh quan xung quanh khu vực quy hoạch, tiện ích, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Người dùng cũng thường quan tâm đầu tiên đến vị trí của căn hộ trong tòa nhà, sau đó là căn hộ và sau đó là các câu hỏi khác, có thể liệt kê cụ thể như sau: Căn hộ nằm ở tầng nào của tòa nhà. nhà ở?

Có nhiều ý kiến ​​cho rằng căn hộ càng cao càng tốt, có người sẽ chọn số tầng phù hợp, hay đơn giản là chọn tầng thấp để tiện khi phát sinh vấn đề; vị trí của căn hộ trên tầng (hoặc căn) , cửa đối đứng Khoảng cách giao cắt, ảnh hưởng so với các căn liền kề; hướng căn hộ gồm hướng cửa chính và cửa sổ các phòng, thường là hướng tốt, có cũng như các trường hợp về Phong thủy; mặt thoáng của căn hộ (từ 1-3 mặt có diện tích tiếp xúc với không gian ngoài trời); số phòng và số gian có thông gió và chiếu sáng trực tiếp, kể cả khe hắt; hướng nhìn từ ngoài vào. căn hộ, chất lượng view (gần hồ, gần vườn, nhìn ra phố…); mức độ ảnh hưởng của các căn hộ xung quanh (tiếng ồn, sự riêng tư…); chất lượng nội thất, trang thiết bị đạt mức tiêu chuẩn công trình xanh; tính thẩm mỹ và tinh thần theo yêu cầu của chủ sở hữu; tính linh hoạt trong tổ chức và vận hành không gian căn hộ (theo mùa, ngày đêm, chu kỳ sống và sự thay đổi của gia đình, sự điều chỉnh linh hoạt của cơ cấu dân số).

Một số ý kiến ​​đề xuất xây dựng hệ thống tiêu chuẩn phân hạng nhà chung cư trong điều kiện Việt Nam: Hiện nay nên phân rõ thành 2 cấp (bình dân và cao cấp), trong đó chung cư đạt tiêu chuẩn cao cấp và chung cư đạt tiêu chuẩn cao cấp. cơ bản đáp ứng các yêu cầu sau:

Về quy hoạch phải phù hợp với hệ số sử dụng đất, diện tích cây xanh, bãi đỗ xe và các hệ số sử dụng đất khác của quy hoạch xây dựng, quy hoạch lâu dài của thành phố. Các yếu tố quy hoạch phải đồng bộ, tiên tiến, đầy đủ hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật. Nó là thuận tiện để sử dụng và sống. Mật độ xây dựng chung không quá 20% (chung là 30%). Giá vận chuyển cao hơn bình thường. Nó đáp ứng nhu cầu giao thông thuận tiện, cảnh quan đẹp và không gian công cộng cao cấp.

Về mặt xây dựng, giải pháp kiến ​​trúc ngoại thất phải đảm bảo an toàn, thẩm mỹ, bền vững và phù hợp với khí hậu Việt Nam. Bố trí bên trong căn hộ phải thuận tiện, đáp ứng các yêu cầu về bảo vệ môi trường, đảm bảo thông gió và chiếu sáng tự nhiên.

Thiết kế kiến ​​trúc phải tiên tiến, hiện đại, trong đó có tiêu chuẩn cao hơn tiêu chuẩn phổ biến ở Việt Nam, lớn hơn 25m2/người. Vật liệu cao cấp và các yếu tố của thiết bị sang trọng hiện đại.

Hệ thống gas, truyền hình cáp, điện thoại, internet…từng căn hộ đều được trang bị. Cung cấp các dịch vụ bảo trì, sửa chữa và vận hành hợp lý và hiệu quả các tiện ích chung của tòa nhà.

Ngoài ra, còn có các yêu cầu khác như hệ thống cơ điện trong tòa nhà phải đảm bảo độ tin cậy, an toàn cao và được kiểm tra thường xuyên. Công trình cũng phải đảm bảo tuân thủ đầy đủ và nghiêm ngặt các quy định về an toàn phòng chống cháy nổ. Phải có hệ thống xử lý nước thải, thu gom và xử lý chất thải rắn.

Về kết cấu, phương án thiết kế phải đảm bảo các yêu cầu về tuổi thọ sử dụng lâu dài (trên 30 năm), ổn định, an toàn và hiệu quả. Mức độ an toàn phải cao hơn mức quy định thông thường và phải có khả năng chống động đất cấp 13.

Về xã hội, an ninh an toàn được đảm bảo từ khâu thiết kế.

Đối với chung cư, căn hộ thường được chia theo diện tích (lớn, vừa, nhỏ), số phòng ngủ (thường từ 1-4 phòng), loại gia đình (căn hộ). một hộ gia đình, chung cư gia đình hạt nhân cơ bản, chung cư nhiều thế hệ). Theo đặc điểm tổ chức không gian, thường là căn hộ một tầng, nhưng cũng có căn hộ lệch tầng, căn hộ nhiều tầng. Xét từ góc độ liên kết với không gian bên ngoài thì có căn hộ đơn diện, căn hộ song lập, căn hộ ba mặt tiền, căn hộ hướng tốt và căn hộ hướng xấu, v.v. Đặc biệt còn có những căn hộ có sân vườn, hồ bơi riêng và căn hộ chung cư. .Trên mái nhà kiểu tầng áp mái. Vì vậy, việc phân loại chung cư thường đi kèm với mục đích thiết kế, xây dựng các loại nhà ở theo yêu cầu cụ thể, mà không có sự so sánh để đánh giá chất lượng của các loại chung cư trên.

Có thể thấy rõ, việc hoàn thiện đồng bộ các tiêu chuẩn đánh giá, phân loại chung cư sẽ mang lại nhiều hiệu quả tích cực, không chỉ giúp người dân lựa chọn được nơi an cư phù hợp với khả năng của mình mà còn đáp ứng yêu cầu của nền kinh tế để cung cấp cho các nhà đầu tư và nhà điều hành với quy hoạch dự án xây dựng, Cơ sở để rà soát thiết kế và bố trí hợp lý kinh doanh nhà ở, giúp phát triển hệ thống nhà ở đô thị đồng bộ là một trong những trọng tâm triển khai của ngành xây dựng trong tương lai.