Luật sưTư vấn pháp luậtTrực tuyến qua Tổng đài: 1900.6568

1. Hợp đồng mua bán nhà ở là gì?

Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thoả thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn và địa điểm đã thoả thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở.

2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở:

Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng mua bán bất động sản nên nó cũng có những đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán bất động sản.

Một. Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ

Người mua và người bán nhà có các quyền và nghĩa vụ chung. Tức là khi bên bán nhận được lợi ích vật chất từ ​​bên mua thì bên mua có nghĩa vụ giao nhà như đã cam kết. Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đã mua vào thời điểm do hai bên thoả thuận, bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiền mua nhà theo thời gian, địa điểm và phương thức mà hai bên đã thoả thuận và có lợi. Bên mua cũng có quyền yêu cầu bên bán chuyển đúng căn nhà mà hai bên đã xác định là đối tượng của hợp đồng.

b. Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng trả tiền

Tính chất bù trừ của quan hệ này thể hiện ở chỗ khi bên bán nhà nhận được một số tiền nhất định theo giá đã cam kết thì bên mua phải xác lập quyền sở hữu đối với việc mua bán tương ứng với số tiền đó. Tôi phải trả tiền. Số tiền bên mua nhà ở phải trả cho bên bán nhà ở là tiền đền bù tiền bán nhà ở đã được thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Hợp đồng mua bán nhà ở có tính chất đền bù để phân biệt với hợp đồng tặng cho nhà ở.

c.Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng thỏa thuận

Sự đồng ý là một đặc điểm pháp lý quan trọng của các hợp đồng mua bán bất động sản nói chung, đặc biệt là một đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở. Hợp đồng được coi là xác lập khi các bên đạt được thỏa thuận về nội dung cơ bản của hợp đồng và thống nhất về nội dung đó. Thời điểm xác lập hợp đồng mua bán nhà ở là thời điểm công chứng hợp đồng, thời điểm giao nhận bất động sản hoặc thời điểm giao nhận bất động sản.

d.Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà ở từ bên bán sang bên mua.

Trong quan hệ mua bán, về mặt pháp lý, bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Thực chất của việc bán nhà là chấm dứt quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với nhà bán, đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu nhà ở của bên mua. Nếu người mua muốn sở hữu ngôi nhà, anh ta phải trả cho người bán giá trị của mét vuông của ngôi nhà. Đây là điểm khác biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở với hợp đồng cho thuê, cho thuê ở nhờ, ủy thác quản lý nhà ở.

3. Bằng chứng về hợp đồng mua bán nhà ở:

Đối với hợp đồng mua bán nhà ở, theo Điều 450 của Bộ luật Dân sự và Điều 93 Khoản 3 của Luật Nhà ở thì hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực của cơ quan công chứng. Giấy chứng nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở đô thị, Giấy chứng nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã đối với nhà ở nông thôn, trừ trường hợp không phải công chứng, chứng thực.

Các yêu cầu chứng thực đối với hợp đồng mua bán nhà ở như sau:

Lệnh thực hiện:

– Trường hợp hồ sơ đề nghị xác nhận hợp lệ, cán bộ tiếp nhận hồ sơ ghi vào Sổ chứng nhận hợp đồng, giao dịch (Mẫu số 61/sct). Trường hợp hồ sơ không hợp lệ hoặc trong quá trình cấp Giấy chứng nhận mà chủ sở hữu bất động sản không thực hiện được các quyền của chủ sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì cán bộ thụ lý trả lại hồ sơ, tài liệu và thông báo rõ cho người có yêu cầu. văn bản xác nhận lý do;

– Cán bộ tiếp nhận hồ sơ trình người có thẩm quyền ký, thẩm tra hợp đồng, văn bản về bất động sản. Người đề nghị cấp giấy chứng nhận nhận kết quả tại nơi nộp hồ sơ.

Trường hợp đến ngày nhận tài liệu chưa thông qua xác nhận thì ghi phiếu hẹn (mẫu số 32/mẫu phụ) vào Sổ xác nhận hợp đồng, giao dịch và trình khách hàng xác nhận

Cách thức thực hiện: ubnd cấp xã trực tiếp

Các thành phần hồ sơ:

– mẫu yêu cầu chứng thực hợp đồng, văn bản: mẫu yêu cầu chứng thực hợp đồng, văn bản

– Bản sao CMND hoặc hộ chiếu; bản sao giấy chứng nhận quyền đại lý (nếu là đại lý);

– Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng nếu chủ sở hữu tài sản trên đất chuyển nhượng tài sản đó;

– dự thảo hợp đồng (nếu tổ chức đề nghị chứng nhận đã soạn thảo);

– Các giấy tờ chứng nhận cần thiết khác theo quy định của pháp luật.

Thời gian quyết định:

– Trong ngày nhận hồ sơ (nếu nộp trước 15h);

– chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo (nếu nộp đủ hồ sơ hợp lệ sau 15 giờ);

– Trường hợp nội dung hợp đồng, văn bản phức tạp thì thời hạn xác nhận không quá 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Thủ tục hành chính: Cá nhân, tổ chức

Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính: UBND cấp xã

Kết quả của quy trình hành chính:Tài liệu hỗ trợ

Phí (nếu có):

Từ 20.000.000 VNĐ đến dưới 50.000.000 VNĐ: 20.000 VNĐ/hộp

50.000.000 đến dưới 100.000.000 VND: 50.000 VND/hộp

Từ 100.000.000 vnd đến dưới 300.000.000 vnd: 100.000 vnd/hộp

Từ 300.000.000 vnd đến dưới 1.000.000.000 vnd: 200.000 vnd/hộp

1.000.000.000 VNĐ đến dưới 2.000.000.000 VNĐ: 500.000 VNĐ/hộp

Từ 2.000.000.000 VNĐ đến dưới 3.000.000.000 VNĐ: 1.000.000 VNĐ/hộp

Từ 3.000.000.000 VNĐ đến dưới 5.000.000.000 VNĐ: 1.500.000 VNĐ/hộp

5.000.000.000 VNĐ trở lên: 2.000.000 VNĐ/hộp.

4. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở:

Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là nhà hoặc diện tích nhà để ở, sinh hoạt. Nhà ở khác với nhà sử dụng vào mục đích khác như làm văn phòng, trụ sở, kho bãi, cửa hàng, cửa hiệu… Tuy nhiên, khi mua bán nhà sử dụng vào mục đích khác cũng phải tuân theo quy định của pháp luật. Đạo luật mua bán nhà ở.

Nhà ở có thể hiểu là một ngôi nhà độc lập, một căn hộ để con người ở và nghỉ ngơi, được xác định bởi diện tích mặt bằng, diện tích sử dụng và ranh giới không gian. Trong trường hợp một ngôi nhà, diện tích của ngôi nhà cũng là đối tượng được bán-một đối tượng theo nghĩa rộng.

Theo luật hiện hành, ngôi nhà là đối tượng của hợp đồng mua bán hiện hành. Nhưng trên thực tế, khi nhà ở chưa được xác lập là đối tượng của hợp đồng mua bán (hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai) thì giao dịch mua bán nhà ở vẫn diễn ra, thuộc giao dịch giữa bên mua và bên mua. người bán. Bán nhà trong khu chung cư.

Nhà ở hiện có hay hình thành trong tương lai thì phải có đủ các điều kiện sau đây thì mới có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở:

Trước hết phải xác định rõ căn nhà là đối tượng của hợp đồng mua bán. Như đã trình bày ở trên, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm nhà ở và phần diện tích đất gắn liền với nhà ở và cần được quy định trong hợp đồng mua bán.

Thứ hai, căn nhà phải có giấy tờ, hồ sơ hợp lệ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp của bên bán đối với căn nhà. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành và được sử dụng thống nhất trong cả nước. Đây là cơ sở pháp lý để chủ thể được Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu và để chủ sở hữu thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật.

– Không tranh chấp tài sản nhà ở.

– Giao thông dân sự không bị cấm.

<3

5.Ưu nhược điểm của hợp đồng mua bán nhà ở hiện nay:

Lợi thế

Một. Về chủ thể: Điều 7 Luật Nhà ở 2014 quy định chủ thể có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam là tổ chức gia đình, dòng họ, cá nhân; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; Điều 159 của Luật này Tổ chức, cá nhân nước ngoài được chỉ định trong đoạn đầu tiên.

Theo quy định của pháp luật, chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở được chia thành 2 loại: cá nhân và tổ chức và phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 về chủ thể.

Như vậy, theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, đối tượng của hợp đồng dân sự được mở rộng hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể khác nhau trong việc mua bán, sử dụng nhà ở. Đặc biệt đối với người nước ngoài, pháp luật dân sự nước ta đã tạo điều kiện thuận lợi nhất cho họ trong việc sử dụng, mua bán tài sản tại Việt Nam. Nơi đây cũng tạo điều kiện thuận lợi để đẩy mạnh ngoại giao, phát triển kinh tế do nguồn vốn đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài.

b. Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên:

*Về bên bán nhà: Pháp luật nước tôi đã áp dụng quy định cụ thể tại Điều 452 Luật Dân sự để bảo vệ quyền lợi của bên bán và tránh các rủi ro ảnh hưởng đến bên bán ngoài hợp đồng. lãi của người bán. Đối với những trường hợp vi phạm hợp đồng, nhà làm luật cũng đưa ra những mức phạt hợp lý và xử lý đúng đắn. Đồng thời, Bộ luật Dân sự cũng quy định rõ nghĩa vụ bảo hành và trách nhiệm bồi thường thiệt hại do lỗi của bên bán, tạo sự công bằng cho bên mua.

*Về người mua nhà: Pháp luật nước ta cũng có những quy định cụ thể để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Đặc biệt, pháp luật nước ta đã có những quy định cụ thể về đối tượng mua nhà như quy định về cá nhân, tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở (Điều 160), quy định về cho thuê mua nhà ở công vụ. Có thể thấy “Luật Nhà ở” 2014 đã có những quy định pháp lý hoàn chỉnh, bảo vệ quyền lợi của người mua và người bán, đồng thời thể hiện bước tiến của Đảng và Nhà nước trong chính sách nhà ở của người dân.

c) Quy định về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở.

Về vấn đề này, Luật Nhà ở 2014 đảm bảo đầy đủ quyền và nghĩa vụ của các bên mua bán trong hợp đồng mua bán nhà ở. Đưa ra các quy định cụ thể về đối tượng để đảm bảo việc mua bán đúng pháp luật và không xảy ra tranh chấp về lâu dài. Tại khoản này, luật quy định rõ đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là căn nhà cụ thể, căn hộ cụ thể hoặc diện tích nhà nhất định. Bên cạnh đó, Chương VII về Giao dịch nhà ở cũng quy định rõ các quy định liên quan về mua bán nhà ở, phân loại rõ các đối tượng được tham gia hoạt động mua bán nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân mua bán nhà ở. Quyền sở hữu nhà ở làm nơi ở, làm ăn và sống trong xã hội.

d.Quy định về hình thức mua bán nhà ở

Điều 117 Luật Nhà ở 2014, Chương 8, Mục 1: Quy định chung về giao dịch nhà ở: Giao dịch nhà ở bao gồm mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho vay, ở nhờ, ủy thác quản lý nhà. Có thể thấy “Luật Nhà ở” 2014 đã có khá nhiều quy định về hình thức mua bán nhà ở. Hơn nữa, đây là cơ sở pháp lý khẳng định giá trị pháp lý của hợp đồng giữa bên mua và bên bán, đảm bảo quyền lợi của cả hai bên.

Đồng thời, việc chuẩn hóa mẫu hợp đồng cũng là cơ sở để cơ quan quản lý nhà nước quản lý các giao dịch nhà ở trên thị trường bất động sản, từ đó hoạch định chính sách nhà ở hợp lý, phù hợp với tình hình thực tế.

e.Một số ưu điểm khác

* Hệ thống pháp luật về nhà ở, đặc biệt là hệ thống pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở đang từng bước được hoàn thiện thông qua các văn bản quy phạm pháp luật, hiện nay bên cạnh Luật Nhà ở 2014, Luật Nhà ở 2014 cũng đang được hoàn thiện. Đồng thời, nhà nước cũng quan tâm đến việc thực hiện các chính sách về nhà ở nhằm tạo điều kiện cho các nhóm thu nhập thấp được sở hữu nhà ở thông qua hợp đồng mua bán nhà ở.

* Trình độ dân trí ngày càng cao, họ cũng chú ý tuân thủ các quy định của pháp luật về nhà ở khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Nhược điểm

Một. Về chủ đề

Các quy định về chủ thể trong hợp đồng mua bán nhà ở còn chung chung, chưa cụ thể. Đặc biệt, việc không quy định cụ thể về độ tuổi giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở tạo điều kiện cho các giao dịch minh bạch, thuận tiện, tránh vướng mắc về chủ thể, hạn chế vi phạm hợp đồng do giao kết hợp đồng mua bán nhà ở. . Không đáp ứng yêu cầu về năng lực bộ môn.

b. Các quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên.

Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở chưa hoàn thiện, dễ phát sinh tranh chấp. Chẳng hạn, BLDS 2015 quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm các bên làm thủ tục đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đồng thời cũng là thời điểm rủi ro được chuyển giao. Tuy nhiên, hiện tại thiếu sự thống nhất trong các quy định liên quan đến thời điểm quyền sở hữu chuyển từ người bán sang người mua. Đây cũng là bất cập dễ phát sinh tranh chấp trên thực tế.

c. Điều khoản về Hình thức và Thủ tục Hợp đồng.

Hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở mà pháp luật nước ta quy định còn rườm rà, phải qua nhiều cửa đã gây không ít khó khăn cho người dân. Ngoài ra, pháp luật về nhà ở cũng chưa quy định về việc chuyển quyền sở hữu khi làm thủ tục mua bán nhà ở nên các bên khó xác định rủi ro mà mình phải gánh chịu. Đây cũng là một thiếu sót mà các nhà làm luật cần lưu ý khắc phục.

d. Các hạn chế khác

* Các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở còn chồng chéo, quy định của pháp luật chưa đồng bộ dẫn đến tình trạng mỗi nơi mỗi khác. Cần dựa vào sự hiểu biết và thông cảm để giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở. Đây là lý do tỷ lệ xét xử các vụ án hợp đồng mua bán nhà ở còn thấp, số vụ kháng nghị, giám đốc thẩm còn cao.

* Ý thức của người dân về việc giao kết hợp đồng mua bán nhà ở tuy đã được nâng cao nhưng ý thức tuân thủ các điều kiện pháp lý để giao kết hợp đồng mua bán nhà ở vẫn chưa được hình thành.

* Cụ thể, do pháp luật hiện hành quy định chưa đầy đủ, thiếu sót về thời điểm chuyển quyền sở hữu, thời điểm xác lập quyền sở hữu, năng lực hành vi của chủ thể khi giao kết, thực hiện hợp đồng. …Sau khi hợp đồng mua bán hàng hóa xảy ra, nhiều trường hợp tòa án khi xét xử thiếu căn cứ pháp lý dẫn đến kéo dài vụ án hoặc xét xử không bảo vệ được quyền và lợi ích. Thích hợp cho những bữa tiệc mãn nguyện.

* Một khó khăn nữa là chất lượng đội ngũ xét xử không đồng đều đã ảnh hưởng đến chất lượng xét xử tại các phiên tòa tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở.