Trả lời:

1. Điều kiện bán đất

Thực chất của “mua bán đất đai” là “chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, bởi đất đai là sở hữu toàn dân, nhà nước đồng quản lý. Một mảnh đất được chuyển nhượng nhiều lần, nhưng trước khi thực hiện các giao dịch này thì mảnh đất chuyển nhượng cần đáp ứng các điều kiện sau, nếu không, việc chuyển nhượng đó là trái pháp luật.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có sổ đỏ sẽ có những quy định khác nhau trong từng thời kỳ:

1.1 Chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008: Mặc dù không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Luật Đất đai 2013 nhưng vẫn được Luật Nghị định số 43/2014/nĐ-cp công nhận.

1.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2014 đến ngày 01/07/2014: Việc chuyển nhượng phải có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định-Luật số 43/2014/nĐ-cp.

1.3 Chuyển quyền sử dụng đất từ ​​ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến nay: Người sử dụng đất chỉ được chuyển quyền sử dụng đất nếu có đủ điều kiện quy định tại Điều 188 Khoản 1 Luật Đất đai 2013 Quyền, như sau:

-Giấy chứng nhận (Sổ đỏ), với hai trường hợp ngoại lệ sau:

+ Người thừa kế tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài, người Việt Nam thì không được mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất và không được cấp sổ đỏ. Nhưng có quyền bán phần đất thừa kế cho người khác (theo Điều 186 khoản 3 Luật đất đai 2013)

+ Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất có quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất (theo Điều 168 Khoản 1 Luật Đất đai năm 2013);

Trường hợp quyền sử dụng đất được thừa kế thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng với những điều kiện nhất định và được cấp sổ đỏ (không bắt buộc phải có sổ đỏ);

– Đất không tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời gian hưởng dụng đất.

2. Mua đất nền không rủi ro

Vì ham rẻ, nhiều người chủ quan chấp nhận mua nhà đất chưa có sổ đỏ với hy vọng sau khi mua sẽ được hợp thức hóa mảnh đất đó. Tuy nhiên, nếu người mua mua đất chưa có sổ đỏ từ ngày 1/7/2014 đến nay sẽ gặp nhiều rủi ro và gánh chịu những hậu quả pháp lý không đáng có, cụ thể như sau:

– Không thể xác minh nguồn gốc chính xác của đất

Nếu đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì khó xác định chính xác nguồn gốc đất. Đây có thể là rủi ro lớn nhất mà người mua gặp phải, bởi họ không biết khu đất mình mua đang bị quy hoạch, bị lấn chiếm, tranh chấp, đất nông nghiệp, thậm chí là đất đã được xác định và sắp thu hồi… Đây là rủi ro mà người mua có thể phải đối mặt. câu hỏi không cần thiết.

– Dễ xảy ra tranh chấp

Luật Đất đai năm 2013 Điều 188 khoản 3 quy định: “Việc chuyển nhượng, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký với cơ quan đăng ký đất đai . , có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký trong địa chính.

Theo quy định trên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai và việc chuyển nhượng có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào địa chính.

Theo luật, nếu không đăng ký thì dù có nộp tiền cũng không có quyền sử dụng đất. Nếu chuyển nhượng không đúng quy định thì không có quan hệ chuyển nhượng. Nếu không có sổ đỏ, giấy tờ thông tin đất đai, giấy biên nhận, hợp đồng hoặc người làm chứng thì rất dễ phát sinh tranh chấp và khó chứng minh đất là của mình.

– Không thế chấp

Theo quy định tại Điều 188 “Luật Đất đai” 2013, việc thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện với điều kiện phải có sổ đỏ. Khi bạn không có sổ đỏ đồng nghĩa với việc ngân hàng sẽ không chấp nhận bạn làm tài sản thế chấp để vay vốn vì rủi ro mất khoản vay là rất cao. Có thể thấy, hình thức sở hữu đất đai này thiếu linh hoạt, làm giảm hiệu quả sử dụng đất.

– Đất chưa có sổ đỏ khó bán lại

Do tính bảo mật không cao và tiềm ẩn nhiều rủi ro nên muốn bán lại cũng rất khó, ngay cả khi tìm được khách chấp nhận mua cũng gặp nhiều rắc rối. Ngoài ra, người bán không có giấy tờ pháp lý đầy đủ sẽ phải chịu áp lực từ người mua.

– Quyền sử dụng đất bị hạn chế

Người mua đất chưa có sổ đỏ (trường hợp quyền sử dụng đất chưa được pháp luật công nhận) sẽ bị hạn chế, thậm chí mất các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển mục đích sử dụng đất, cho thuê, v.v. Điều kiện quan trọng nhất để thực hiện các quyền trên là phải có sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.

– Hủy miễn phí

Nếu đất trưng dụng để xây dựng công trình công cộng thì không được bồi thường như đất quy hoạch có sổ đỏ đầy đủ.

– Khó xin phép xây dựng

Trong hồ sơ xin phép xây dựng nhà ở phải có “giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai”. Vì vậy, đất chưa có sổ đỏ sẽ rất khó khăn trong việc xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà.

Riêng, đất chưa có sổ đỏ nhưng muốn được phép xây dựng nhà ở, theo Nghị định 53/2017/nĐ-cp, người dân phải có 1 trong 12 loại giấy tờ. Cụ thể, đề cập đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sau ngày 01/7/2004 nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu. pháp luật về đất đai; các giấy tờ phù hợp với việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và Giấy chứng nhận tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp.

Trên đây là khuyến nghị của luật sư dựa trên thông tin nhận được. Nếu có thắc mắc khác vui lòng liên hệ 19006192 để được hỗ trợ kịp thời. Thanks!