Mua đất dự án là an toàn

Mua đất nền dự án luôn là sức hút lớn đối với giới đầu tư nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu người mua thiếu kinh nghiệm trong lĩnh vực này.

Mua đất nền dự án có an toàn? Mua đất nền cần lưu ý những gì, rủi ro gì khi đầu tư vào lĩnh vực này?

Nếu nhà đầu tư biết nắm bắt thời cơ, lợi thế chính của đất nền dự án là giá rẻ và lợi nhuận thu về trong tương lai sẽ rất đáng kể.

Tuy nhiên, khoản đầu tư nào cũng sẽ có xác suất rủi ro nhất định, đây là 3 rủi ro quan trọng nhất cần lưu ý khi đầu tư đất nền.

Như vậy, để biết mua đất nền dự án có an toàn hay không, bạn không còn cần quan tâm đến nhiều yếu tố như:

Năng lực chủ đầu tư dự án: Hiện tại, hầu hết các dự án đất nền vẫn đang trong giai đoạn thông quan thuận lợi, chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý cần thiết, vị trí khu đất mới chỉ nằm trên giấy.

Các dự án đất nền được giao dịch hợp pháp khi đã có hạ tầng, được cắm mốc, đo đạc, cắm mốc giới, có thiết kế sẵn và được sở xây dựng phê duyệt. trình duyệt.

Vì vậy, hiểu đầy đủ năng lực của các nhà đầu tư dự án là cách tốt nhất để giảm rủi ro về việc chậm trễ bàn giao tại chỗ hoặc thay đổi kế hoạch không báo trước, không thể thương lượng.

Giao dịch có giấy tờ rõ ràng: Theo quy định của pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản (BĐS) từ ngày 01/01/2007, mọi giao dịch kinh doanh BĐS đều phải thông qua sàn, nhưng đến nay, trong có liên quan Chính sách quản lý thị trường BĐS của sở không quy định hay thông báo chính thức cách nhận biết sàn giao dịch chuẩn nên dễ gây ra tình trạng lộn xộn trong sàn giao dịch.

Người mua đất Thực hiện theo hướng dẫn của nhân viên kinh doanh bất động sản dự án hoặc cá nhân môi giới để thực hiện quy trình giao dịch, để giao dịch được rõ ràng trong nháy mắt. Khi tiến hành giao dịch, người mua cần chủ động yêu cầu nộp các tài liệu cần thiết để chứng minh vị trí của dự án , giá trị lô đất, năng lực của chủ đầu tư, giấy ủy quyền ký kết hợp đồng, dự án quy hoạch, thiết kế và xây dựng dự án trong tương lai, thủ tục pháp lý,…

Hồ sơ pháp lý: Ngoài yếu tố uy tín của đơn vị kinh doanh thì tính pháp lý của sản phẩm là nội dung quan trọng nhất. Người mua cần kiểm tra xem dự án đất nền mình lựa chọn đã nhận được quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền và đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cùng các giấy tờ khác hay chưa.

Đặc biệt, người mua nhà cần nắm rõ những điều chỉnh về loại hình căn hộ trong các dự án nhà ở đã được phê duyệt theo các văn bản hướng dẫn của chính quyền quận, huyện và các cơ quan liên quan. Nếu quy hoạch chi tiết kiến ​​trúc tỷ lệ 1/500 được Sở Quy hoạch và Xây dựng TP.HCM phê duyệt thì dự án khu dân cư sẽ được UBND giao đất sau khi Nghị định 181/2004/NĐ-CP có hiệu lực. cp. 16/11/2004), chủ đầu tư phải xây dựng đúng mẫu nhà được thẩm định thiết kế theo định hướng không gian kiến ​​trúc cảnh quan đã được phê duyệt, tức là chủ đầu tư đất không được phân lô bán nền. , nhưng buộc họ phải đầu tư xây dựng một ngôi nhà hoàn thiện trước khi bán nó.

Nhưng trên thực tế, do không đủ vốn nên một số chủ đầu tư đã lách quy định này bằng cách khoán tiền đóng góp xây dựng hạ tầng và đóng góp xây dựng nhà ở, mặc dù về lý thuyết giao dịch giữa chủ đầu tư và khách hàng vẫn là mua đất, mua đất đầu tư. xây nhà thì chuyển nhượng hợp đồng đầu tư.

Do đó, khó có thể xây dựng một khu dân cư hoàn chỉnh như dự kiến ​​ban đầu và luật pháp không bảo vệ người mua khi phát sinh tranh chấp hợp đồng.

Người mua cũng cần lưu ý Nghị quyết số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/02/2009 của Chính phủ TP.HCM ban hành quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa.

Một ô mới được hình thành tương ứng và các ô còn lại có diện tích ngoại vi nhỏ nhất sau khi trừ đi đường ranh giới.

Thủ tục pháp lý mua đất nền dự án

• Căn cứ pháp lý: Điều 194 Luật Đất đai 2013, Điều 41 Nghị định-Luật số 43/2014/nĐ-cp…
• Quy định mua đất của nhà đầu tư: Sau khi nhà đầu tư hoàn thành việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai thì phải làm thủ tục xin phép giao đất với UBND tỉnh. Bán đất nền Sau khi được phê duyệt chủ đầu tư mới được mở bán đất nền dự án. Người mua nên tìm hiểu xem dự án có được cấp phép hay không (nên trực tiếp kiểm tra giấy tờ) vì đây là vấn đề pháp lý quan trọng.
• Về hợp đồng, thông thường chủ đầu tư sẽ bán đất cho khách hàng dưới dạng hợp đồng đặt cọc, hợp đồng hợp tác, hợp đồng góp vốn. Tới đây, người mua sẽ mua đất trả góp và chịu trách nhiệm xây nhà theo thiết kế của chủ đầu tư (đã cung cấp). Sau khi ký hợp đồng như vậy, kết quả mà người mua thu được là nhận nhà, đất và chủ đầu tư sẽ làm thủ tục chuyển nhượng theo hình thức phân chia sản phẩm. Nhưng điều này sẽ rất rắc rối, bởi một khi tranh chấp xảy ra thì pháp luật khó bảo đảm quyền lợi cho bên mua (vì bản chất của giao dịch là chuyển nhượng chứ không phải góp vốn, và việc góp vốn được ghi trên giấy).

Có 2 tình huống trong hợp đồng:

+Trong hợp đồng mua bán đất nền dự án đã có sổ đỏ, cần công chứng.

+Nhà đầu tư mua đất hợp đồng đầu tư

Hợp đồng bắt buộc phải công chứng sẽ có giá trị pháp lý cao hơn. Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi các bên tham gia có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, hai bên hoàn toàn tự nguyện, nội dung và mục đích không vi phạm điều cấm và đạo đức xã hội.

– Về quy trình phát hành sách cho khách hàng cá nhân, bộ phận phát hành sách cấp huyện sẽ thông báo riêng. Nếu là tập thể, pháp nhân thì được ủy quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi đặt trụ sở.

Kinh nghiệm mua đất nền dự án

18 suy nghĩ về việc mua mặt bằng dự án, chia sẻ sự thật

1/ Không mua đất theo tâm lý bầy đàn, không ra quyết định theo sự thúc ép của một số môi giới bất động sản. Nhiều khách hàng đã mua cho biết, họ không hiểu tại sao lại đặt mua vào thời điểm đó, và họ còn nghĩ đất hoang, chưa có sổ, chưa hề xuất hiện các công trình dịch vụ. Hầu hết mọi người đều mắc phải tình trạng này: hết lao này đến lao khác.

2/ Về việc chọn mua đất ở đâu và tiêu bao nhiêu, hãy nhớ “bao nhiêu trả bấy nhiêu”. Bạn muốn mua đất nền tại trung tâm thành phố như Thủ Dầu Một, hay khu vực trung tâm và ngoại thành TP Mới Bình Dương, giá khoảng 10-200 triệu? Điều này là không thể.

3/ Nếu bạn có số tiền ít hoặc chỉ dự định mua đất ở bình dương để xây nhà trong 5 7 tháng trong trung hạn hoặc ngắn hạn thì không nên mua đất dự án mới, đất chưa ra sổ đất tư nhân giấy hồng (hiện Đang có hình thức sổ bộ, đất khoán chủ đầu tư, đất chung diện tích lớn,…).

Tại sao? Vì người bán luôn hứa hẹn và “hứa hẹn” với bạn là sách sẽ hết nhanh, không mua tập sách thì rẻ hơn, không có tập sách thì khi cần tiền vẫn có thể bán lại cho người khác rất tiện lợi . .

4/ Sau nhiều năm làm việc ở công ty bất động sản bình dương, tôi thấy câu chuyện một công ty đầu tỉnh hứa hẹn hợp đồng từ 12 đến 18 tháng là lạc hậu, nhưng thực tế là 3 năm trở lên. 3 năm không cấp sổ hồng diễn ra rất phổ biến, thậm chí có khu vực đến 6 năm không cấp sổ hồng.

5/ Nếu cho rằng đất chưa có sổ riêng thì rẻ, đất có sổ riêng thì đắt cũng là sai lầm. Chuyện giá rẻ hay giá cao chỉ áp dụng với những khu dân cư đông đúc, phát triển sôi động, chứ dự án lớn, dân chưa đông, đất trống thì đất có sổ vẫn rẻ hơn đất chưa sổ là chuyện bình thường.

Tại sao? Do nhiều người khi mua đất không có sổ sách kế toán riêng, do mua ở công ty đông nhân viên cộng với tâm lý đám đông thị trường nên nhiều người mua đất giá cao mà không biết, suy tính. thì rẻ, cao bằng đất có khi Không phát triển hoặc chậm phát triển, cộng với việc cá nhân làm thêm cần tiền, sẵn sàng bán lỗ chục, thậm chí 1,2 tỷ.

6/ Không có sổ riêng, đất hợp đồng… vẫn dễ bán lại nếu có nhu cầu? Thật dễ dàng để tin vào những lời nói ngọt ngào của các đại lý khi bạn đang ở trong một tình huống không có thật.

Biết đâu, để bán lại lô đất đã ký hợp đồng, thủ tục vô cùng phức tạp: Để bán lại lô đất, bạn chỉ có thể làm thủ tục tại công ty đầu tư trước đó, ở một số công ty đầu tư, nhà đầu tư chỉ được phép bán lại những ngày mà họ cụ thể, chẳng hạn thứ 3, thứ 5; có khi bạn xin nghỉ vài ngày, chẳng may hôm đó họ thông báo “họp”; có khi ngẫu nhiên họ sẽ “không cho thanh lý hợp đồng”, “tạm dừng thanh lý hợp đồng”. ..

Không những thế khi bán lại cho người khác còn phải chịu phạt hay gọi là “phạt hợp đồng” vô lý (có thể 1%, 2%) và chủ đầu tư chậm trễ. Hứa nhiều tháng hơn hứa, nhưng không đền bù tiền mặt cho người mua, không xin lỗi người mua!

7/ Bên bán ký hợp đồng mua bán lại đất nhưng không nhận tiền ngay mà phải đợi từ 15 đến 20 ngày sau “hẹn ngày” mới nhận được tiền đã thanh toán cho lần mua trước

– Người mua lại đất nhận khoán đã nộp đủ số tiền theo quy định (hơn 90%) nhưng chưa nhận được hợp đồng mua bán đất. Người mua đất cũng phải đợi từ 15 ngày trở lên trước ngày hẹn để nhận được hợp đồng đã ký – ngay cả khi giấy tờ đầy đủ và hoàn toàn rõ ràng.

8/ Đất ký hợp đồng, đất kỷ lục… Rất khó sang tay, bởi thị trường BĐS những năm gần đây tương đối trầm lắng, người mua có nhiều sự lựa chọn, giá vừa túi tiền cũng được ưu tiên. đất. Sổ đỏ sổ hồng riêng, không có sổ riêng thì không có nhu cầu mua lại đất.

9/ Không thích hợp mua đất nền dự án mới, vì tiện ích sinh hoạt cơ bản trong khu dự án mới còn lâu mới hoàn thiện: điện nước, mạng cố định, thời gian ra sổ lâu. , vì nhiều nhà xây lâu – rồi CĐT mới cấp sổ riêng…

10/ đất không có sổ sách riêng nên khi muốn bán khó có môi giới nào nhận cọc để tìm người bán giúp => việc bán đất càng thêm rắc rối.

11/ Người bán đất cho bạn biết: Sắp tới khu đất này sẽ được “lên đời” nhờ một con đường lớn cắt ngang hoặc mở rộng. Điều tôi muốn nói là: quyết tâm cụ thể và khi nào phải nói ra thực tế phụ thuộc rất nhiều vào chữ “phụ thuộc”: phụ thuộc vào nguồn vốn, phụ thuộc vào ngân sách, phụ thuộc vào tình hình kinh tế, chính trị của từng thời kỳ, phụ thuộc vào tình hình. các đảng phái chính trị nhất định. Chưa kể chuyện mở đường không bịa?

12/ Khi mua đất nền bình dương cần xem rõ giấy tờ, xem xét sự ăn khớp giữa giấy tờ và thực tế bên ngoài khu đất.

Tôi đã nói chuyện với một số người mua đất bị một số công ty lừa mua nhầm vị trí thay vì vị trí được giới thiệu ban đầu (ví dụ: khi cho rằng mảnh đất có mặt tiền rộng nhưng vào thời điểm sang tên sổ xuất bản Sau này, khi xây nhà, tôi mới biết vị trí thật trên báo là một con phố nhỏ…)

13/ Nên chọn vị trí lô đất dễ bán lại trong tương lai hoặc nơi có xu hướng phát triển (tăng số lượng nhà ở) trong khu dân cư. Sau đó, chúng ta có thể sử dụng nó để xây một ngôi nhà vào một ngày sau đó, hoặc bán nó, hoàn toàn có thể thu được lợi nhuận.

14/ Khi mua đất cần xác định rõ mục đích, nếu mua để ở thì cần xem xét có gần khu vực làm việc không, nhất là gần các tiện ích sinh hoạt cơ bản hiện có.

p>

15/ Sổ thường không phù hợp mua đất: sau này nếu có tranh chấp sẽ vô cùng rắc rối và gần như không thể giải quyết dứt điểm: không thể tách sổ, do không đủ diện tích phân lô theo quy định. quy định thì có khi có người đồng ý, có người không đồng ý, thậm chí Cho dù mua chung đất cũng không xác định được vị trí của mảnh đất (thực tế trong trường hợp này là không biết cơ sở nào mua bán 5% đất)

16/ Khi mua đất tại bình dương, bạn có thể nhờ môi giới giới thiệu, làm thủ tục chuyển nhượng và nộp các loại thuế, phí. Vì giá dịch vụ tại Bình Dương rất rẻ, nếu bạn tự đi làm thì không quen quy trình và rất vất vả, đôi khi còn tốn thêm chi phí.

17/ Chính chủ mua đất ở bình dương có phải là giá rẻ nhất? Nhầm rồi, rẻ hay không là tùy người bán, sự thật là hầu hết các chủ hàng sẽ bán với giá “trên trời” cho bất kỳ người mua nào, may ra người mua đó mới hiểu biết nhiều về thị trường. Giá có thể được giảm nhẹ.

Thông thường, khi nhận được tiền đặt cọc rao bán, môi giới nhà đất sẽ thương lượng giá mềm (do có tài thương lượng) với chủ nhà để sau này bán lại nhằm cạnh tranh với đối thủ.

Chủ tiệm bán giá cho khách lẻ cao hơn so với trung gian (vì chủ quán tưởng người mua nghĩ mua của chủ tiệm rẻ hơn nên chủ tiệm được nhiều tiền nhờ không bán giá cao).

18/ Trên thực tế, giao dịch trực tiếp giữa người mua và người bán ít hơn nhiều so với giao dịch thông qua môi giới, bởi quá trình giao dịch bất động sản cần chuẩn bị rất nhiều giấy tờ hợp lệ. Đôi khi những người trong ngành vẫn chưa chuẩn bị.

Một số giấy tờ đã hết hiệu lực, phải chỉnh sửa trước khi ra phòng công chứng để ký hợp đồng. Sau đó phải trải qua nhiều khâu nộp, xuất trình hồ sơ để làm các thủ tục hành chính với xã/huyện, quận/huyện, phòng địa chính, v.v…

Quý khách có nhu cầu đầu tư vào các dự án đất nền có thể tham khảo Dự án đất nền New Times City bình dương đã có sổ hồng của công ty địa ốc vàng.

Đất nền dự án nên mua

Như vậy, sau khi tham khảo những kiến ​​thức trên, chắc hẳn bạn đã có những hiểu biết chung về địa điểm dự án.

Câu hỏi có nên mua đất nền dự án không còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố của một dự án, chúng ta có thể đưa ra quyết định bằng cách xem xét toàn diện những ưu nhược điểm, tiềm năng và hạn chế của dự án. Có nên mua đất nền dự án?

Có nên đầu tư vào vinhomes grand park quận 9