Một trong những nội dung mới của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là bỏ quy định về bảng giá đất. Qua rà soát thực tiễn Nghị quyết số 19 và “Luật Đất đai”, hồ sơ giá đất hiện hành đã được quy định trong một thời gian dài (5 năm) để làm cơ sở cho việc ban hành danh mục giá đất của các địa phương, tệp giá không được cao hơn 30%. Hồ sơ giá đất chỉ quy định các mức tối thiểu và tối đa của khu vực, khu vực.

Ví dụ về đất phi nông nghiệp chia theo đồng bằng, trung tâm và miền núi; đất ở đô thị chia theo loại đô thị cấp 1, cấp 2, cấp 3 không đủ dày, không đủ mịn và không liên quan đến giá đất các yếu tố hình thành như vị trí, khả năng sinh lời, v.v. để được nhất quán. Giá tối thiểu và tối đa, không thể quy định vấn đề ranh giới giá đất.

Hủy bỏ cơ chế giá kép

Đồng thời, thị trường bất động sản năng động và biến động không ngừng khiến giới hạn giá trong các khung giá nhanh chóng trở nên lỗi thời, thấp hơn rất nhiều so với thị trường, nhất là ở các thành phố. Chẳng hạn, giá đất ở đô thị, đặc biệt trong vùng giá cao nhất hiện nay là 129,6 triệu đồng, nếu được phép dao động trong biên độ 30% là hơn 164 triệu đồng. Đó là mức quá thấp so với thực tế đang diễn ra ở một số nơi tại Hà Nội hay TP.HCM. Thành phố Hồ Chí Minh.

Chia sẻ điều này, mới đây, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, thực tế này dẫn đến việc phân loại giá đất thấp hơn, khiến các địa phương khó ban hành bảng giá đất phù hợp với giá đất thị trường. .Có nơi kiến ​​nghị cho phép vượt bảng giá ban hành bảng giá đất, đề nghị hủy bỏ bảng giá đất.

“Nếu bỏ các bậc giá đất thì bảng giá đất sẽ sát với giá đất cụ thể, giúp xóa bỏ cơ chế hai giá, giảm thất thoát, tăng thu ngân sách nhà nước. Đây là chủ trương đúng đắn”, Bộ trưởng cho biết.

Có quan điểm cho rằng khái niệm giá đất phù hợp với giá thị trường được hiểu là giá đất sát với giá thị trường. Nhưng giá thị trường sẽ thay đổi theo từng thời điểm, phụ thuộc vào quy luật cung cầu. Đây là một giá trị biến động khó dự đoán. Hơn nữa, bảng giá đất được xây dựng hàng năm và công bố vào ngày đầu tiên của năm mới, làm sao có thể sát với giá thị trường trong các thời điểm trong năm?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, cho biết tại cuộc họp gần đây do VCCI tổ chức để lấy ý kiến ​​doanh nghiệp về dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, cần có định nghĩa rõ ràng như thế này. . Lấy giá đất chung trên thị trường làm cơ sở điều chỉnh bảng giá đất. Bởi thực tế hiện nay, giá đất nền trên thị trường biến động hàng ngày, thường xuyên xảy ra các trường hợp cố tình thổi giá.

Chuyên gia cũng cho rằng, luật quy định giá đất xây dựng cụ thể cho từng trường hợp nhưng lại chưa làm rõ tiêu chuẩn, phương pháp xác định giá đất cho từng trường hợp. Vì vậy, dự thảo cần quy định cụ thể hơn về tiêu chí và phương pháp xác định giá đất đối với các trường hợp sử dụng khác nhau.

Sẽ có hệ thống định giá đất mới phù hợp với giá thị trường

Ông Hà mới đây trả lời câu hỏi trên mạng cho rằng, bảng giá đất công bố nhiều lần trong năm có thể chưa phản ánh chính xác biến động giá trên thị trường. Vì vậy, dự thảo lấy ý kiến ​​lần này đã có quy định cụ thể về danh mục giá đất hàng năm và giá đất cụ thể.

Để xác định mức giá phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường, cần thu thập dữ liệu về giá đất thông qua việc Nhà nước giao đất và quá trình giao dịch giữa người mua và người bán trên thị trường. Trên thị trường sơ cấp, cơ sở dữ liệu về giá đất phù hợp với thị trường được hình thành chủ yếu thông qua đấu giá và đấu thầu.

Những người tham gia giao dịch đất đai và các nhà đầu tư bất động sản phải quảng cáo trên các sàn giao dịch rằng giá phản ánh đúng thị trường. Khi có một mức giá được phản ánh rộng rãi như vậy, đó là mức giá mà chúng tôi sẽ xác định là giá trị thị trường có chất lượng ổn định.

Hiện nay, dựa trên 5 phương pháp định giá đất, chúng ta cũng tìm tòi để có một sơ đồ dự báo, thống kê quy tất cả những biến động đó thành giá thị trường, nhưng giá thị trường vẫn là những sai lệch, được xác định bởi hệ số biến động của thị trường.

Ông Hà nhấn mạnh, quan trọng nhất là thông tin về giá đất, tức là lập bản đồ vùng giá trị, thể hiện giá giao dịch đất nhà nước giao, đất đấu giá hiện nay; giá sàn giao dịch .

Đối với cả nước, tùy từng khu vực giá trị đất đai mà phải mất 5-10 năm mới có bảng giá đất. Hiện nay phương pháp này đã được nhiều nơi áp dụng để xác định giá đất và biến động giá cả thị trường.

Tại Việt Nam, việc lập sơ đồ giá trị đất đai phụ thuộc vào từng vùng, nhiều nơi diễn ra giao dịch đất đai nhanh chóng thu thập cơ sở dữ liệu định giá đất đai.

Đến năm 2025, Việt Nam sẽ có cơ sở dữ liệu đất đai, trong đó có bản đồ giá đất. Sau khi được khảo sát, các thửa đất được hiển thị trên bản đồ địa chính và được liên kết với giá đất được thu thập hàng ngày. “Tôi nghĩ 5 năm nữa Việt Nam sẽ có hệ thống định giá đất mới. Còn bây giờ, chúng ta phải kết hợp các phương pháp định giá”, Bộ trưởng nói.

Đạo luật Đất đai 2003 quy định giá đất thông qua một phương pháp tiên tiến để đưa giá đất phù hợp với giá thị trường. 10 năm sau, năm 2013, luật đặt vấn đề áp dụng các phương pháp định giá đất dựa trên 5 phương pháp định giá là so sánh, thặng dư, thu nhập, chiết trừ và hệ số…

Nghị quyết số 18 vừa được Trung ương ban hành nêu rõ chính sách đất đai phải đồng bộ với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Thực tế, việc đưa ra các bảng giá đất là một chủ trương đúng, nhưng giá cả thị trường luôn thay đổi, biến động… và các bảng giá đất được xác định 5 năm một lần. Khi mặt bằng giá không thay đổi linh hoạt theo thị trường sẽ ảnh hưởng đến mức giá, chi tiết giá đất, bảng giá đất. Vì vậy, chúng ta phải tiến thêm một bước, xác định giá đất phù hợp với thị trường hơn, có biện pháp để bảng giá đất phù hợp hơn với thị trường.

Hiện nay, bảng giá đất do địa phương quy định, khi địa phương thay đổi giá đất thì địa phương quyết định điều chỉnh bảng giá đất.

Việt Nam đặt mục tiêu xây dựng bản đồ địa chính về thông tin giá đất, trong đó sẽ chứa thông tin, dữ liệu về tất cả các mức giá giao dịch thông qua các địa điểm đấu giá, đấu thầu. …khi có bản đồ này, đây sẽ là giá thực tế, thông tin đầy đủ nhất về giá từng lô đất được giao dịch. Với bản đồ này, người dân và doanh nghiệp có thể theo dõi thông tin giá đất hàng ngày.