– Khái niệm “nhà chung cư” lần đầu tiên được pháp luật Việt Nam ghi nhận trong Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư năm 2003 như sau: “Nhà chung cư là nhà nhiều tầng, trong đó có nhiều gia đình sinh sống. ; có kết cấu dạng căn hộ độc lập; có lối đi chung, cầu thang bộ và hệ thống hạ tầng sử dụng chung”. Khái niệm “nhà chung cư” chính thức được luật hóa với việc ban hành Luật Nhà ở năm 2005 quy định như sau: nhà chung cư là công trình xây dựng từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang bộ và hệ thống thông tầng. Cơ sở hạ tầng dùng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân, các hộ gia đình cá nhân trong nhà chung cư dùng chung, các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư dùng chung

– Khái niệm nhà chung cư tại Luật Nhà ở 2005 được kế thừa và bổ sung bởi Điều 3 Luật Nhà ở 2014 như sau: Nhà chung cư là nhà ở từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ. , có lối đi và cầu thang bộ công cộng, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống kỹ thuật hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng, bao gồm nhà chung cư có nhà ở và nhà chung cư hỗn hợp được xây dựng để ở và kinh doanh.

– Như vậy, khái niệm nhà chung cư trong Luật Nhà ở 2005 và 2014 đã khái quát đầy đủ hơn bản chất pháp lý của nhà chung cư tại Việt Nam so với khái niệm trong Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư năm 2003. Vì vậy, nhà chung cư và/hoặc nhà chung cư trong nhà chung cư ở Việt Nam được coi là bất động sản tự do chuyển nhượng trên thị trường và các chủ sở hữu có quyền sở hữu nhà chung cư thuộc sở hữu của mình với phần sở hữu chung không thể chia (“đồng sở hữu chung không chia”).

– Cùng với Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư năm 2003 và các quy định khác của Luật Nhà ở năm 2005 và 2014, phần đồng sở hữu nhà chung cư của Việt Nam được giao quyền quản lý cho các tổ chức phi lợi nhuận, Ban quản trị – gồm các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư thông qua hội nghị nhà chung cư Được bầu. Chi phí hoạt động của ban quản trị do chủ sở hữu tự bỏ vốn và được sử dụng chung cho nhà chung cư.

– Thực tế cho thấy, dù là khu tập thể cũ hay chung cư mới được xây dựng ở Việt Nam những năm gần đây đều có những đặc điểm sau: Thứ nhất, nhà có từ hai tầng trở lên. Trở lên là lối đi, cầu thang bộ và hệ thống hạ tầng dùng chung cho nhiều gia đình, cá nhân; thứ hai, một phần thuộc sở hữu của từng hộ gia đình, cá nhân và một phần thuộc sở hữu chung của tất cả các gia đình, cá nhân sử dụng chung cư; thứ ba, căn hộ trong Căn hộ Việt Nam được coi là Bất động sản tự do thương lượng trên thị trường.

2. Yêu Cầu Pháp Lý Đối Với Nhà Chung Cư:

– Mục VII của Luật Nhà ở 2014 đưa ra các quy định pháp lý liên quan đến nhà chung cư. Vì vậy, nhà chung cư được phân chia thành các hạng và mục đích sử dụng nhà ở theo quy định của pháp luật. Việc phân loại, xác định các hạng nhà ở chung cư nhằm xác định giá trị của nhà chung cư khi đưa vào quản lý, kinh doanh trên thị trường. Vì vậy, việc phân hạng nhà chung cư được xác định theo 4 bộ tiêu chí, đó là các nhóm tiêu chuẩn:

(1), Nhóm Tiêu chuẩn Quy hoạch – Kiến trúc,

(2) Nhóm Tiêu chuẩn Hệ thống và Thiết bị Kỹ thuật,

(3) Dịch vụ, Nhóm tiêu chuẩn cơ sở hạ tầng xã hội,

(4) Nhóm Nguyên tắc Chất lượng, Quản lý, Hoạt động.

Căn cứ vào mức độ đáp ứng tiêu chuẩn, nhà chung cư được chia thành các hạng, Luật quy định nhà chung cư được chia thành 3 hạng: hạng a, hạng b, hạng c.

– Nhà chung cư sẽ có tuổi thọ nhất định tùy thuộc vào hiện trạng của nhà chung cư, theo đó: Tuổi thọ của nhà chung cư được xác định theo cấp và kết quả thi công xây dựng công trình. Giấy thẩm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư về chất lượng theo quy định của pháp luật. Theo đó, phòng chúng tôi có trách nhiệm chỉ đạo cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh chịu trách nhiệm chính, phối hợp với chính quyền địa phương có liên quan và UBND cấp huyện nơi có chung cư tổ chức kiểm tra, đánh giá. Việc thẩm định chất lượng nhà chung cư do UBND tỉnh thực hiện. Quy trình, trách nhiệm chỉ đạo của Ủy ban nhân dân tỉnh được thực hiện theo trình tự, thủ tục quy định của pháp luật.

– Ban quản trị chung cư là tổng hợp các quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của Ban quản trị chung cư trong việc đảm bảo quyền sở hữu chung, sử dụng chung và bảo trì phần diện tích. Các quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của tòa nhà theo quy định của pháp luật thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư và của Ban quản trị nhà chung cư được thực hiện trên cơ sở quy định của pháp luật. Theo quy định của pháp luật về nhà ở, trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư:

– Như vậy, nhà chung cư là ngôi nhà có nhiều gia đình cùng sinh sống. Phần diện tích nhà chung cư phục vụ sinh hoạt của từng hộ gia đình thuộc sở hữu của các hộ gia đình đó. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật của cư dân sinh sống trong nhà chung cư như cầu thang bộ, vỉa hè, hệ thống cấp thoát nước, cấp gas, thoát hiểm, lồng rác… thuộc sở hữu chung của các cư dân sinh sống trong tòa nhà. Trong quá trình sử dụng, nếu các công trình hạ tầng này bị xuống cấp, xuống cấp, hư hỏng hoặc phải duy tu, bảo dưỡng thường xuyên thì ai sẽ đứng ra sửa chữa, khắc phục; bởi lẽ, nó thuộc sở hữu chung của tất cả cư dân sống trong nhà chung cư. Nếu không truy ra được tổ chức, cá nhân nào làm việc này, những thiệt hại, vướng mắc không được giải quyết sẽ rơi vào cảnh “cha hờ, không ai khóc”; ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống sinh hoạt của cư dân sống trong khu chung cư. Đối với diện tích đất dự án do pháp luật quy định. Việc mua bán, cho thuê quyền sử dụng đất đối với dự án xây dựng nhà chung cư và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật.