Điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp

Theo Điều 188(1 và 3) Luật Đất đai (Luật Đất đai) 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Đất không tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất chưa bị tịch thu để bảo đảm thi hành án.
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký trong Cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực sau khi đăng ký tại Địa chính.

Hạn chế hoặc cấm chuyển nhượng đất nông nghiệp

✔ Điều 191 khoản 4 khoản 3 “Luật đất đai” quy địnhcác trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm:

• Hộ gia đình, cá nhân nông dân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Trong rừng trú ẩn, rừng bảo vệ nghiêm ngặt, rừng phục hồi sinh thái, rừng đặc dụng nếu không sống trong rừng phòng hộ, rừng đặc dụng.

✔ Theo quy định chi tiết tại Điều 130 Luật Đất đai và Điều 44 Nghị định 43/2014/nĐ-cp thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất rừng trồng theo mục đích, các phương thức tuần hoàn áp dụng như sau:

• Đất trồng cây hàng năm: không quá 30 ha tại các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương vùng Đông Nam Bộ và Đồng bằng sông Cửu Long; không quá 20 ha tại các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.
• Đất trồng cây lâu năm: không quá 100 héc ta đối với các xã, huyện, thị ở đồng bằng; không quá 300 héc ta đối với các xã, huyện, thị ở miền trung và miền núi.
• Đất rừng sản xuất Đất có rừng trồng: không quá 150 ha đối với xã, huyện, thị trấn ở đồng bằng; không quá 300 ha đối với xã, huyện, thị trấn ở miền trung và miền núi.

✔Theo quy định tại Điều 191 “Luật Đất đai” thì Không nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm:

• Trường hợp pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, tặng cho đất đai thì tổ chức, gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, nơi thờ tự, công dân Việt Nam, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất làm quà tặng.
• Tổ chức kinh tế không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng tạm lánh, đất lâm nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch. Kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước phê duyệt.
• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng ruộng lúa.
• Trong rừng trú ẩn, rừng bảo vệ nghiêm ngặt, rừng phục hồi sinh thái, rừng đặc dụng nếu không sống trong rừng phòng hộ, rừng đặc dụng.

​

Hạn mức chuyển nhượng đất nông nghiệp tối đa?

Khi chuyển nhượng đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì bên nhận chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 44 của Quy định này. 43/2014/nĐ-cp: “Các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương vùng Đông Nam bộ và đồng bằng sông Cửu Long không quá 30 ha mỗi loại đất; các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương còn lại không quá 20 ha mỗi loại đất.

Người mua ruộng lúa cần lưu ý điều gì?

Theo hai nội dung mà luật sư vừa giải thích, bên mua ruộng cần đảm bảo: (i) Số tiền chuyển nhượng nằm trong phạm vi cho phép. (ii) Sử dụng đất trực tiếp sản xuất.

Thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp

Khi mua bán đất nông nghiệp, hai bên ký và công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như bình thường. Hai bên chuyển đến văn phòng công chứng tại tỉnh nơi có đất nhận văn bản chuyển nhượng, yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hồ sơ đăng ký công chứng (1 bộ) bao gồm:

• Đơn yêu cầu công chứng (theo mẫu);
• Soạn thảo hợp đồng (nếu có);
• Bản sao CMND, hộ khẩu của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng; bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Bản sao các tài liệu khác liên quan đến hợp đồng theo quy định của pháp luật.



Sau đó, nộp đơn đăng ký biến động cho nhà nước và thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình. Cụ thể, theo Điều 79 Nghị định số 43/2014/nĐ-cp:

1.Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ để thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Hồ sơ đăng ký biến động đất đai chuyển nhượng đất ruộng bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động quyền sử dụng đất (theo mẫu);
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (công chứng);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Người chuyển nhượng và danh tính của người chuyển nhượng;
• Bản sao kê phí đăng ký;
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển quyền sử dụng đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần diện tích đất thì người sử dụng đất yêu cầu cơ quan đăng ký đất đai đo đạc, phân chia quyền sử dụng đất đối với phần diện tích được thực hiện trước khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Cơ quan đăng ký đất đai có trách nhiệm xem xét hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện quyền thì thực hiện các công việc sau:

• Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện;
• Xác nhận các nội dung thay đổi trên Giấy xác nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường cấp.

3. Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. người sử dụng đất;

4. Chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính và biến động cơ sở dữ liệu đất đai, trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã giải quyết.

Trên đây là một phần quan điểm của luật sư. chúc may mắn!

Tham khảo:

+ Thủ tục chuyển nhượng sổ đỏ

Khi mua bán đất + thuế thu nhập

+ Dịch Vụ Thành Lập Công Ty Trọn Gói